محكمة التمييز الأردنية بصفتها: الحقوقية رقم القضية: 7160/2019

المملكة الأردنية الهاشمية وزارة العـدل القــرار الصادر عن محكمة التمييز المأذونة بإجراء المحاكمـة وإصـدار الحكم باسم حضرة صاحب الجلالة ملك المملكة الأردنية الهاشمية عبد الله الثاني ابن الحسين المعظم الهيئة الحاكمة برئاسة القاضي السيد "محمد متروك" العجارمة وعضويــة القضـــاة الســــادة "محمد طلال" الحمصي , د. مصطفى العساف , د. سعيد الهياجنة , ناصر التل د. فؤاد الدرادكة ، د. عيسى المومني ، جواد الشوا ، "محمد عمر" مقنصة .

الممــــــيز:- عبد الجبار محسن ذياب الكبيسي .

وكيلاه المحاميان رامي بني سلامة ومحمود الحسبان .

المميز ضده:- سفيان راشد محمود خريشي .

وكيلته المحامية شادية أيوب .

بتاريخ 16/10/2019 قدم هذا التمييز للطعن في القرار الصادر عن محكمة استئناف إربد في الدعوى رقم 5528/2019 تاريخ 25/9/2019 القاضي بالأكثرية بعدم اتباع النقض بموجب قرار محكمة التمييز رقم 3159/2019 تاريخ 16/7/2019 وقبول الاستئناف موضوعاً وفسخ القرار المستأنف (الصادر عن محكمة بداية حقوق إربد في الدعوى رقم 1142/2018 تاريخ 28/10/2018) ورد دعوى المدعي وتضمينه كامل الرسوم والمصاريف التي تكبدها المدعى عليه عن مرحلتي التقاضي ومبلغ (1060) ديناراً أتعاب محاماة عن هاتين المرحلتين .

وتتلخص أسباب التمييز بما يلي:

1. خالفت محكمة الاستئناف قرار محكمة التمييز القاضي بنقض القرار الصادر عن محكمة استئناف إربد في الدعوى الاستئنافية رقم (20/2019) لا سيما أن قرار محكمة التمييز قد جاء واضحاً من حيث نقطة النقض واعتبرت عقد الإيجار المقدم من المميز ضده غير ثابت التاريخ ويتوجب معه نقض القرار المميز والحكم للمميز بمنع المعارضة بالمأجور موضوع الدعوى والحكم عليه بالمبالغ التي جاءت في تقرير الخبرة والذي قررت محكمة الدرجة الأولى اعتماده .
2. أخطأت محكمة الاستئناف عندما لم تتبع النقض ولم تأخذ بقرار المخالفة الصادر من هيئة الاستئناف (القاضي نجيب الزعبي) كمخالف وتم تعليل القرار على هدي ما ذكره بقرار النقض الذي أكد بأن المدعى عليه (المميز ضده) يده على العقار موضوع الدعوى غير مشروعة وفقاً لأحكام المادة (289) من القانون المدني ويعد معارضاً للمدعي في الانتفاع بملكه وملزماً بدفع أجر المثل .
3. أخطأت محكمة الاستئناف في تطبيق المادة (691) من القانون المدني على وقائع الدعوى عندما ذكرت بأن حقوق العقد تنتقل للمشتري دون ذكر تفصيل لوقائع الدعوى وتطبيق النصوص القانونية الصحيحة الواردة بالمادتين (12 و269) من القانون المدني والمادة (5) من قانون تنظيم عقود الإيجار كون عقد الإيجار صورة فوتوستاتية وغير ثابتة التاريخ .
4. أخطأت محكمة الاستئناف في تطبيق نص المادة (691) من القانون المدني على وقائع الدعوى كون المقصود في هذه المادة أن البيع الذي يقع على العقار المؤجر يكون نافذاً بين البائع والمشتري إلا أنه لا يكون نافذاً بحق المستأجر .
5. أخطأت محكمة الاستئناف عندما لم تأخذ بالبينة الداحضة التي تقدم بها المميز المتعلقة بمشروحات بلدية إربد بعدم وجود عقود إيجار موثقة مبرمة بين المميز ضده ووالده إذ إن عقد الإيجار مخالف لقانون تنظيم عقود الإيجار لسنة 1973 وعدم وجود ترخيص للمحل التجاري سوى الممنوح للمالك القديم .
6. أخطأت محكمة الاستئناف عندما أجازت تكليف المميز ضده بتقديم عقد الإيجار وتصديقه الذي يعتبر بينة جديدة لا قيمة لها أمام محكمة الاستئناف مما يرتب مخالفة صريحة للقانون كون عقد الإيجار يكتسب قيمته من يوم التصديق لا من يوم إبرازه كبينة في الدعوى (5 مكرر كما ورد في لائحة الطعن) .
7. أخطأت محكمة الاستئناف عندما خالفت القانون المدني بالمادة (660) وهي أن المميز ضده (المستأجر) متخلف عن دفع الأجور وأن الدعوى في حقيقتها هي منع معارضة وهذا ثابت من خلال شهود المميز من أن المميز ضده يعارض المميز في الانتفاع بملكه لصورية عقد الإيجار المقدم .

لهذه الأسباب طلب وكيل المميز قبول التمييز شكلاً ونقض القرار المميز موضوعاً.

بتاريخ 27/10/2019 قدمت وكيلة المميز ضده لائحة جوابية طلبت في نهايتها قبولها شكلاً ورد التمييز .

القرار

بالتدقيق والمداولة نجد أنه وبتاريخ 8/5/2016 أقام المدعي عبد الجبار محسن ذياب الكبيسي الدعوى رقم (5237/2016) صلح حقوق إربد والتي حملت الرقم 1142/2018 بعد إحالتها إلى محكمة البداية حسب الاختصاص القيمي ضد المدعى عليه سفيان راشد محمود خريشي.

موضوعها: منع معارضة بمنفعة مأجور ومطالبة بأجر مثل قدرها بمبلغ (5200) دينار لغايات الرسوم.

وقد أسس دعواه على سند من القول:

1- تملك المدعي بتاريخ 16/12/2010 عقار وما عليه من بناء يقع على قطعة الأرض رقم 1239/ حوض 14/ لوحة 13 من أراضي إربد، بعد أن كانت مملوكة لوالد المدعى عليه ومن ثم للمالك الثاني المدعو (كمال تركي سالم محمد) وحيث إن المدعى عليه يشغل محلاً تجارياً (سوبر ماركت) مملوكاً للمدعي ويحترف التجارة ولا يوجد عقد إيجار مبرم مع المدعى عليه من الملاك السابقين من تاريخ تملك العقار والمدعى عليه يمتنع عن تسليم المحل للمدعي ويمتنع عن دفع أجر المثل .

2- تمنع المدعى عليه عن تسليم المحل التجاري العائد للمدعي ويعارض المدعي بالمنفعة وما زال غاصباً للعقار دون وجه حق وممتنع عن تسليمه.

3- يد المدعى عليه على العقار يد غاصبة منذ تاريخ 16/12/2010 وأن المدعي يطالب بأجر المثل عن الإشغال من تاريخ 16/12/2010 وحتى تاريخ توجيه الإنذار العدلي في 9/3/2016 .

4- طالب المدعي المدعى عليه مراراً بتسليم العقار ودفع أجر المثل إلا أنه ممتنع عن ذلك.

نظرت محكمة الدرجة الأولى الدعوى، وبنتيجة المحاكمة قضت بتاريخ 28/10/2018 بإلزام المدعى عليه بمنع معارضة المدعي بمنفعة المخزن التجاري المقام على قطعة الأرض رقم 1239 حوض رقم 14 لوحة رقم 13 من أراضي إربد وتسليمه للمدعي خالياً من الشواغل وإلزامه بدفع بدل أجر المثل من تاريخ 16/12/2010 وحتى تاريخ إقامة الدعوى في 8/5/2016 البالغ مجموعها خمسة عشر الفاً وأربعمئة وخمسة وستين ديناراً وتضمينه الرسوم والمصاريف ومبلغ (774) ديناراً أتعاب محاماة لمصلحة المدعي والفائدة القانونية 9% من تاريخ المطالبة في 8/5/2016 وحتى السداد التام.

لم يرتض المدعى عليه بالحكم المذكور فطعن فيه استئنافاً حيثُ قضت محكمة استئناف إربد بالقضية رقم (20/2019) تاريخ 24/2/2019 وبحكم وجاهي بقبول الاستئناف موضوعاً وفسخ القرار المستأنف ورد دعوى المدعي وتضمينه كامل الرسوم والمصاريف التي تكبدها المدعى عليه عن مرحلتي التقاضي ومبلغ (1060) ديناراً أتعاب محاماة عن هاتين المرحلتين.

لم يلق الحكم المذكور قبولاً لدى المستأنف عليه (المدعي) فطعن فيه تمييزاً بتاريخ 25/3/2019 ضمن المدة القانونية.

وإن الهيئة العادية في محكمة التمييز أصدرت بتاريخ 16/7/2019 الحكم رقم 3159/2019 والذي جاء فيه :

(وبالرد على أسباب التمييز ومفادها جميعها تخطئة محكمة الاستئناف بتطبيق القانون على وقائع الدعوى باستنادها إلى عقد غير صحيح لا يوجد له تاريخ ثابت.

وفي ذلك نجد أن محكمة الاستئناف اعتبرت أن يد المدعى عليه على محل المدعي كانت استناداً لعقد سابق قبل أيلولة الملكية للمدعي، وأن عقد الإيجار سليم مستوفٍ لأركانه وشروطه.

ونجد أن ما ذهبت إليه محكمة الاستئناف في غير محله ذلك أنه ووفقاً للمادة 12 من قانون البينات فإن السند العادي يصبح ثابت التاريخ في أي من الحالات التالية:

1- من يوم أن يصادق عليه كاتب العدل.

2- من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ.

3- من يوم أن يؤشر عليه قاضٍ أو موظف مختص.

4- من يوم وفاة أحد ممن لهم على السند أثر ثابت أو معترف فيه من خط أو توقيع

أو ختم أو بصمة إصبع أو من يوم أن يصبح مستحيلاً على هؤلاء أن يكتب أو يبصم لعلة في جسمه.

وعلى ضوء ما تقدم ومن الرجوع إلى عقد الإيجار المقدم في الدعوى والذي استندت إليه محكمة الاستئناف نجد أنه ثابت التاريخ بمواجهة المميز من تاريخ 13/2/2019 وهو تاريخ المصادقة عليه من قبل بلدية إربد، كون المميز (المدعي) من الغير وليس طرفاً في العقد، وحيثُ تمت المصادقة على هذا العقد بتاريخ 13/2/2019 من البلدية وأن المدعي – المميز – كان مالكاً للعقار موضوع الدعوى، وأن المؤجر في العقد المذكور هو راشد محمود ياسين خريشي وهو ليس بمالك للعقار حسبما هو ثابت من كتاب مدير تسجيل الأراضي، وبالتالي فإن هذا العقد لا يعتبر ثابت التاريخ بالنسبة للمدعي إلا من تاريخ تصديقه، (أنظر تمييز حقوق رقم 1148/2005 هيئة عامة).

وحيثُ إن محكمة الاستئناف توصلت لخلاف ذلك فيكون حكمها المطعون فيه في غير محله مستوجب النقض.

لهذا وبناءً على ما تقدم نقرر نقض الحكم المطعون فيه وإعادة الأوراق إلى مصدرها لإجراء المقتضى القانوني) .

سجلت الأوراق لدى محكمة الاستئناف بالرقم (5528/2019) وبعد تلاوة قرار الهيئة العادية رقم (3159/2019) الصادر عن محكمة التمييز بتاريخ 16/7/2019 قدمت وكيلة المستأنف مطالعة على صحيفتين ضمت للمحضر بالرقمين (4و5) طلبت فيها عدم اتباع النقض في حين طلب المستأنف عليه اتباع حكم النقض وأن محكمة الاستئناف قررت عدم اتباع النقض والإصرار على القرار السابق رقم (20/2019) للعلل والأسباب ذاتها وأصدرت قرارها وجاهياً بتاريخ 25/9/2019 بالأكثرية قضت فيه بقبول الاستئناف موضوعاً وفسخ القرار المستأنف ورد دعوى المدعي وتضمينه كامل الرسوم والمصاريف التي تكبدها المدعى عليه عن مرحلتي التقاضي ومبلغ (1060) ديناراً أتعاب محاماة عن هاتين المرحلتين .

لم يقبل المستأنف عليه بقضاء محكمة الاستئناف فطعن فيه تمييزاً بتاريخ 16/10/2019 وتبلغ المميز ضده هذه اللائحة بتاريخ 20/10/2019 وتقدم بلائحة جوابية بتاريخ 27/10/2019 .

وعن أسباب التمييز كافة والتي يخطئ فيها الطاعن محكمة الاستئناف لعدم اتباعها النقض الذي اعتبر أن عقد الإيجار الخطي الذي قدمه المميز ضده غير ثابت التاريخ وهذا ما أكده القاضي المخالف بقراره الذي لم تأخذ به والذي تم به تعليل قراره على هدي ما ورد بقرار النقض الذي اعتبر يد المدعى عليه على العقار موضوع الدعوى غير مشروعة وفقاً لأحكام المادة (289) من القانون المدني وأنها طبقت المادة (691) من القانون ذاته دون ذكر تفاصيل وقائع الدعوى إذ إن المادة (279) من القانون ذاته والمادة (5) من قانون تنظيم عقود الإيجار هي النصوص القانونية الصحيحة .

وفي ذلك نجد أن إصرار محكمة الاستئناف على قرارها المنقوض من الهيئة العادية في محكمة التمييز كفلته لها المادة (202) من قانون أصول المحاكمات المدنية وحيث إنها مارست هذا الحق فيكون الطعن من هذا الجانب غير مقبول .

وحيث إن الخلاف بين محكمة الاستئناف والهيئة العادية في هذه المحكمة تمثل عندما اعتبرت محكمة الاستئناف أن يد المدعى عليه على العقار موضوع الدعوى يستند لعقد إيجار سليم مستوفٍ لأركانه وشروطه في حين أن الهيئة العادية ذهبت إلى أن عقد الإيجار الذي قدمه المدعى عليه يكون ثابت التاريخ من تاريخ تصديقه في 13/2/2019 استناداً للمادة (12) من قانون البينات (ت/ح/ه/ع 1148/2005) خاصة وأن المؤجر في هذا العقد هو راشد محمود ياسين خريشي وهو ليس بمالك للعقار بتاريخ التصديق على العقد في حين أن المدعي وعند التصديق على هذا العقد كان مالكاً للعقار موضوع الدعوى مما حملها على نقض القرار الاستئنافي رقم 20/2019 .

وحيث تجد محكمتنا أن الأصل العام أن المالك الجديد يعتبر من الخلف الخاص وبحكم غير المتعاقدين وأن التاريخ الوارد على عقد الإيجار وانسجاماً مع الأحكام العامة في القانون المدني لا يكون حجة بمواجهته إذا أنكره وادعى عدم صحته لوجود التواطؤ بين المالك السابق والمستأجر فإنه يكون بالمقابل للمستأجر الحق بإثبات الإجارة بكافة شروطها وتاريخها بكافة طرق الإثبات وفقاً لصراحة نص المادة (4) من قانون المالكين والمستأجرين أو إثبات واقعة علم المالك الجديد بالإجارة عند انتقال الملكية إليه باعتبارها واقعة مادية .

وحيث إن المدعى عليه (المستأجر) احتج بمواجهة المدعي (الخلف الخاص) بعقد إيجار لمدة عشرين سنة مقابل بدل إيجار سنوي (400) دينار فقط مبرم من قبل والده المالك السابق للعقار .

وحيث إن الأصل ألا يكون لهذا العقد حجة على الخلف الخاص إلا إذا كان ثابت التاريخ  ما لم يقدم المستأجر البينة على صحته بكافة شروطه أو أن يثبت علم الخلف الخاص به بتاريخ انتقال ملكية العقار له سنداً لأحكام المادة (207) من القانون المدني .

وباستعراض عقد الإيجار الذي قدمه المدعى عليه فإنه لم يثبت تاريخه بمواجهة الخلف الخاص إلا من تقديمه للمحكمة في جلسة 19/2/2017 سنداً لأحكام المادة (12/2/ب) من قانون البينات .

وحيث إن المدعي وبهذا التاريخ كان مالكاً للعقار وأن المؤجر راشد محمود ياسين خريشي ليس مالكاً لهذا العقار الأمر الذي  ينبني عليه أن يد المدعى عليه بالاستناد لهذا العقد فقط تكون غاصبة لعدم ثبوت تاريخه بمواجهة المدعي (الخلف الخاص) .

وحيث يتوجب على المستأجر المدعى عليه في هذه الحالة إثبات صحة هذا العقد بكافة طرق الإثبات أو إثبات علم المالك الجديد (المدعي) بهذا العقد بتاريخ انتقال الملكية له الواقع بتاريخ 16/12/2010.

وباستعراض شهادة والد المدعى عليه (المالك السابق للعقار) ومحمود زهدي محمود العبيد ورعد توفيق عبد العزيز الدلقموني فلم يثبت من خلالهم أن المالك الجديد (المدعي) كان يعلم بهذا العقد بتاريخ انتقال الملكية له في 16/12/2010 فيكون من المتوجب استبعاد هذه الشهادات الثلاثة وعدم الأخذ بها .

وحيث إن المدعي ووفقاً للإنذار العدلي رقم (3309/2016) الموجه منه للمدعى عليه بتاريخ 9/3/2016 فقد ثبت من خلاله أن المدعي يعلم بإشغال المدعى عليه للمأجور فقط ولا يعلم بوجود عقد إيجار مع المدعى عليه كما طلب منه بالإنذار ذاته إبرام عقد إيجار معه ودفع الأجور من تاريخ تملكه للعقار حسب أجر المثل للمنطقة وتمسكه بحقه في حال تخلفه عن إبرام عقد إيجار معه بإقامة دعوى منع معارضة بمواجهته .

وحيث لم يثبت علم المالك الجديد بالإجارة بتاريخ انتقال الملكية له ليصار إلى القول بأن العقد المبرم مع المالك السابق حجة عليه كما أن المدعى عليه لم يقدم البينة على صحة هذا العقد بكافة شروطه الأمر الذي ينبني عليه أن هذا العقد لا يعتبر حجة على المالك الجديد وتكون يد المدعى عليه على المأجور يداً غاصبة .

وحيث إن لمحكمة التمييز فرض رقابتها على ما تتوصل له محكمة الموضوع إذا شابه فساد في الاستدلال .

وحيث إن الأمر كذلك فيكون استخلاص محكمة الاستئناف غير سليم وغير سائغ وقاصراً ومستوجب النقض لورود هذه الأسباب عليه وإصرارها في غير محله .

لهذا وبالبناء على ما تقدم نقرر نقض الحكم المطعون فيه وإعادة الأوراق إلى مصدرها للامتثال لهذا القرار  .

عضـــــــــــــــــو                     عضــــــــــــــــو                   القاضي المترئس                  

عضــــــــــــــــو                     عضــــــــــــــــــو                 عضــــــــــــــــو

عضــــــــــــــــو                           عضــــــــــــــــــو                 عضــــــــــــــــو