المميزون:

1- ميادة محمود عبدالله سمارة .

2- سها نبيل جميل باكير.

3- سلطان نبيل جميل باكير.

4- سيف نبيل جميل باكير.

5- مها نبيل جميل باكير.

وكيلهم المحامي عبدالله جرادات.

المميز ضده:

أحمد صالح فياض أبو حيدر.

وكيله المحامي عامر بني أحمد.

بتاريخ 27/1/2020 قدم هذا التمييز للطعن في القرار الصادر عن محكمة بداية شمال عمان بصفتها الاستئنافية في الدعوى رقم 3943/2019 تاريخ 19/12/2019 القاضي بقبول الاستئناف موضوعاً وفسخ القرار المستأنف (الصادر عن محكمة صلح حقوق شمال عمان في الدعوى رقم 7206/2018 تاريخ 28/5/2019) والحكم بإخلاء العقار محل الدعوى وتسليمه خالياً من الشواغل للمدعي (المستأنف) وتضمين المستأنف ضدهم كامل الرسوم والمصاريف ومبلغ (1500) دينار بدل أتعاب محاماة للمستأنف عن مرحلتي التقاضي وإعادة الأوراق لمصدرها.

وتتلخص أسباب التمييز بما يلي:

1- خالف القرار المميز القانون حيث إن الدعوى ابتداءً مردودة لعدم الخصومة وجاء القرار مخالفاً لأحكام المادة (7) من قانون المالكين والمستأجرين واجتهادات محكمة التمييز.

2- جاء قرار محكمة بداية حقوق شمال عمان بصفتها الاستئنافية مخالفاً للقانون ومشوباً بعيب التسبيب القانوني السليم حيث إن حق الانتفاع حق شخصي ولا ينتقل للغير إلا إذا نص القانون على خلاف ذلك وفق ما أقرته الفقرة (6) من المادة (1215) من القانون المدني.

3- جاء قرار محكمة بداية حقوق شمال عمان بصفتها الاستئنافية مخالفاً لما استقر الفقه والقانون من أن وجوب تكرار الامتناع أو التأخير عن دفع الأجور من المستأجر ذاته وبالتالي لا يعتد بالإنذارات العدلية الموجهة لمورث المميزين لغايات تطبيق أحكام المادة (5/ج/2) من قانون المالكين المستأجرين.

4- أخطأت محكمة بداية حقوق شمال عمان بصفتها الاستئنافية باعتبار المميزين متلقي حق الانتفاع بصفتهم ورثة وبالتالي سريان الإنذارات العدلية الموجهة لمورثهم بحقهم مخالفةً بذلك القانون كون حق الانتفاع هو حق شخصي ينتقل للغير بحكم القانون.

5- جاء قرار محكمة بداية حقوق شمال عمان بصفتها الاستئنافية مخالفاً للقانون حيث إن حق الإجارة غير قابل للتجزئة وبالتالي لا بد من مخاصمة المستأجرين كافة.

6- أخطأت محكمة الدرجة الثانية بقرارها حيث إن الدعوى سابقة لأوانها لافتقارها الأساس القانوني السليم وعدم توافر شروط وأحكام المادة (5/ج/2) من قانون المالكين والمستأجرين.

7- أخطأت محكمة الدرجة الثانية بقرارها باعتبار الإنذارين العدليين ذوي الرقمين (7977/2013) و (9235/2010) منتجين لآثارهما لغايات تطبيق أحكام المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين حيث إنه بالإضافة إلى عدم قانونية الاحتجاج بهما بمواجهة المميزين فإنهما لم يتم تبليغهما لمورث المميزين وجاءت إجراءات التبليغ مخالفة لأحكام المواد (6و7و8) من قانون أصول المحاكمات المدنية.

لهذه الأسباب طلب وكيل المميزين قبول التمييز شكلاً ونقض القرار المميز موضوعاً.

وبتاريخ 19/2/2020 قدم وكيل المميز ضده لائحة جوابية طلب في نهايتها قبولها شكلاً ورد التمييز.

القــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــرار

بالتدقيق والمداولة نجد أنه وبتاريخ 20/12/2018 أقام المدعي أحمد صالح فياض أبو حيدر الدعوى رقم 7206/2018 لدى محكمة صلح حقوق شمال عمان ضد المدعى عليهم أدناه بصفتهم الشخصية وبصفتهم ورثة المرحوم نبيل جميل محمد باكير بالإضافة للتركة :

1- ميادة محمود عبدالله سمارة .

2- سلطان نبيل جميل باكير.

3- سيف نبيل جميل باكير.

4- مها نبيل جميل باكير.

5- سها نبيل جميل باكير.

6- نضال نبيل جميل باكير .

7- نانسي نبيل جميل باكير (وتم إسقاط الدعوى عنها نهائياً في 13/1/2019).

وذلك للمطالبة بإخلاء مأجور أجرته السنوية (36000) دينار .

وقد أسس دعواه على سند من القول :

1. يملك المدعي العقار على قطعة رقم (766) حوض (11) المنشى قرية صويلح من أراضي شمال عمان .

2. يشغل المدعى عليهم العقار بموجب عقد خطي من تاريخ 1/6/1998 وبحكم الامتداد القانوني معارض تجارية ذوات الأرقام (4 و5 و6 و7) الجهة الجنوبية بأجرة سنوية (13) ألف دينار على دفعتين في (1/6 و1/12 ) من كل سنة .

3. بتاريخ 17/12/2012 صدر قرار المحكمة بالطلب رقم (231/2012) بتعديل بدل الأجرة ليصبح (36000) دينار اعتباراً من تاريخ الطلب وأصبح قطعياً بتاريخ 22/2/2012 .

4. قام المدعى عليهم بتكرار تخلفهم عن دفع الإيجار بموعد استحقاقه ثلاث مرات رغم إنذارهم عدلياً وتبلغهم الإنذارات حسب الأصول .

نظرت محكمة الدرجة الأولى الدعوى وبنتيجة المحاكمة قضت بتاريخ 28/5/2019 برد الدعوى كونها سابقة لأوانها وتضمين المدعي الرسوم والمصاريف ومبلغ (1000) دينار أتعاب محاماة .

لم يرتضِ المدعي بالحكم المذكور فطعن فيه استئنافاً حيث قضت محكمة بداية حقوق شمال عمان بصفتها الاستئنافية بالقضية رقم (3943/2019) تاريخ 19/12/2019 بحكم صدر تدقيقاً بفسخ القرار المستأنف والحكم بإخلاء العقار محل الدعوى وتسليمه خالياً من الشواغل للمدعي (المستأنف) وتضمين المستأنف ضدهم الرسوم والمصاريف ومبلغ (1500) دينار أتعاب محاماة عن مرحلتي التقاضي .

لم يلق الحكم المذكور قبولاً لدى المستأنف عليهم فطعنوا فيه تمييزاً بتاريخ 27/1/2020 على العلم وتبلغ وكيل المميز ضده لائحة التمييز بتاريخ 11/2/2020 وتقدم بلائحة جوابية بتاريخ 19/2/2020 ضمن المدة القانونية .

قبل الرد على أسباب التمييز فإننا نجد أن ما ورد بلائحة التمييز يخالف ما تقضي به المادة (193/5) من قانون أصول المحاكمات المدنية حيث أوجبت أن تكون أسباب الطعن بالتمييز واضحة خالية من الجدل وفي بنود مستقلة بينما نجد أن ما ورد بهذه اللائحة فيها من الإطالة والتكرار والاضطراب والخروج عن موضوع الطعن التمييزي مما اقتضى التنويه .

وبالرد على أسباب التمييز:

وعن الأسباب الأول والرابع والسادس ومفادها تخطئة المحكمة الاستئنافية بمخالفة القانون كون الدعوى مردودة لعدم صحة الخصومة حيث تم اختصام المميزين بصفتهم الشخصية وبصفتهم ورثة المرحوم نبيل وبالإضافة للتركة وأخطأت باعتبار المميزين منتفعين بصفتهم ورثة .

وفي ذلك نجد أن محكمة البداية بصفتها الاستئنافية قد عالجت موضوع الدعوى على أساس أن المميزين يشغلون العقار كورثة واستمراراً بالانتفاع وفقاً للمادة السابعة من قانون المالكين والمستأجرين ونجد أن ما ذهبت إليه المحكمة الاستئنافية يخالف صراحة المادة السابعة المشار إليها التي اعتبرت الورثة مستأجرين بأشخاصهم وليس بصفتهم ورثة كما استثنت بعضهم في حالات معينة كما خالفت ما استقر عليه اجتهاد محكمة التمييز بالعديد من قرارتها من أن مخاصمة الورثة بهذه الصفة وبالإضافة للتركة يجعل الخصومة غير صحيحة ونجد أن المحكمة الاستئنافية وبوصفها محكمة موضوع لم تبحث بهذه المسألة بصورة صحيحة ولم تبين فيما إذا كانت مخاصمة المميزين بصفتهم الشخصية إضافة إلى صفتهم ورثة وبالإضافة إلى التركة تغني لصحة الخصومة أم لا وحتى يتسنى لمحكمتنا بسط رقابتها على هذه المسألة مما يتعين معه نقض الحكم المطعون فيه .

وعن باقي الأسباب ومفادها تخطئة محكمة البداية بصفتها الاستئنافية باعتبار الإنذارات الموجهة لمورث المميزين سارية بحقهم كونهم خلف عام وإن آثار العقد وشروطه تنسحب عليهم .

فإننا نجد أن المحكمة الاستئنافية خلطت فيما بين شروط العقد وآثاره وبين السبب القانوني للإخلاء الوارد في المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين كما أنها – أي المحكمة- لم توضح وفي ضوء ما ورد بالمادة السابعة من قانون المالكين والمستأجرين فيما إذا كان المميزون كمستأجرين أصليين بصفتهم الشخصية وليس بصفتهم ورثة ولا بالإضافة إلى التركة فيما إذا كانوا بهذا الوصف من الخلف العام أم من الخلف الخاص ومدى تأثير ذلك على سريان الإنذارين الأول والثاني بحقهم من عدمه مما يجعل من الحكم المطعون فيه مشوباً بالقصور في التعليل ويتعين نقضه .

لهذا وبناءً على ما تقدم نقرر نقض الحكم المطعون فيه وإعادة الأوراق إلى مصدرها لإجراء المقتضى القانوني .

قـــــــــــــــراراً صــــــــــدر بتاريخ 8 ذي القعدة سنة 1441هـ الموافـق 29/6/2020م.

عضـــــــــــــــــو عضــــــــــــــــو القاضي المترئس

عضــــــــــــــــو عضــــــــــــــــــو

رئيس الديوان

دقـــــــــق إ.ح